Beim Erwerb gemeindeeigener Grundstücke: Grunderwerbsteuer fällt nur auf unerschlossenes Grundstück an

Verkauft eine erschließungspflichtige Gemeinde ein unerschlossenes Grundstück, berechnet sich die Grunderwerbsteuer nur auf den Preis für das unerschlossene Grundstück. So lautet ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH). Dies gilt nach Auffassung des Gerichts auch dann, wenn der Käufer verpflichtet ist, für die zukünftige Erschließung des Grundstücks einen separaten Betrag zu zahlen.

Geklagt hatte eine Frau aus Hessen, die von einer Gemeinde einen Miteigentumsanteil an einem unbebauten und unerschlossenen Grundstück erworben hatte. Die Gemeinde war zur Erschließung verpflichtet. Im Kaufvertrag war ein Gesamtkaufpreis ausgewiesen, der auf ein Entgelt für das Grundstück und ein Entgelt für die künftige Erschließung aufgeteilt war. Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer von 6 % auf den Gesamtkaufpreis, wogegen die Frau klagte.

Der BFH gab ihr recht und splittete den Kauf in einen privatrechtlichen Vertrag über den Erwerb des unerschlossenen Grundstücks und einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Ablösung des Erschließungsbeitrags. Die Grunderwerbsteuer entfiel im Ergebnis nur auf den privatrechtlichen Teil - eben auf den Erwerb des unerschlossenen Grundstücks.

Hinweis: Wird ein unerschlossenes Grundstück durch einen privaten Erschließungsträger verkauft, gelten andere Rechtsgrundsätze. Für diesen Fall hat der BFH im Februar 2022 entschieden, dass die im Kaufpreis enthaltenen Erschließungsbeiträge sehr wohl zum Entgelt für den Grundstückserwerb gehören und damit der Grunderwerbsteuer unterliegen. Unbesteuert bleiben Erschließungsbeiträge beim Kauf von privaten Erschließungsträgern lediglich, wenn ein unerschlossenes Grundstück erworben wird und der Käufer gleichzeitig einen Erschließungsvertrag mit einem dritten Unternehmen schließt, um das Grundstück erschließen zu lassen. In diesem Fall stehen Kauf- und Erschließungsvertrag selbständig nebeneinander, sodass die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis für das unerschlossene Grundstück berechnet werden darf.

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(aus: Ausgabe 03/2023)